متن پیشنهادی اساسنامه مجتمع از سوی هیئت مدیره تهیه شد

ساکنین محترم پیشنهادات و نقطه نظرات خود را در خصوص متن اساسنامه حداکثر ظرف مدت 10 روز به هیئت مدیره منعکس نمایند.

متن ابتدایی اساسنامه مجتمع مسکونی گلها

فصل اول: مشخصات مجتمع

ماده 1: نام مجتمع

·     مجتمع مسکونی 624 واحدی گلها که در این اساسنامه به اختصار "مجتمع" نامیده      می شود، غیر انتفاعی و غیر نظامی و غیر سیاسی می باشد و با شرکت کلیه ساکنین (مالک و یا نماینده قانونی آن ها) تشکیل می گردد.

ماده 2: حوزه عملیات

·     حوزه فعالیت مجتمع در چارچوب قانون تملک آپارتمان نشینی می باشد و محدوده آن مجتمع مسکونی گلها  به همراه تمامی مشاعات آن اعم از عرصه و عیان و همچنین تمامی متعلقات و منضمات آن است.

ماده 3: مرکز اصلی مجتمع

·         مرکز اصلی مجتمع واقع در شهر جدید اندیشه، ابتدای فاز 4، جنب میدان شهدای گمنام (ضلع جنوب شرقی) می باشد.

ماده 4: مدت

·         مدت مجتمع نامحدود است.

ماده 5: اساسنامه

·         کلیه ساکنین اعم از مالکین و نمایندگان قانونی آن ها ملزم به رعایت مفاد اساسنامه مجتمع، ملحقات و منضمات آن می باشند.

تبصره1: در مواردی که شخص مالک، ساکن نباشد و شخص دیگری به هر صورت در آپارتمان سکونت داشته باشد، ملزم به رعایت مفاد این اساسنامه می باشد.

تبصره2: در موارد احتمالی که این اساسنامه مسکوت است، ملاک و میزان قانون تمک آپارتمان نشینی است.

ماده 6: مشخصات عرصه مجتمع

·     مجتمع گلها در 330 هکتاری واقع در محله 3 فاز 4 اندیشه به مساحت 43925 متر مربع در سه قطعه و از پلاک ثبتی شماره 1553 فرعی از یک اصلی واقع در هفت جوی کرج می باشد که دارای 21 بلوک و در مجموع 624 واحد می باشد.

ماده 7: هدف مجتمع

·    ایجاد محیط مناسب زندگی و ارتقاء حسن تفاهم، دوستی، برابری و برادری بین ساکنین و انجام امور رفاهی خدماتی ، سرپرستی و نظارت و اداره امور مربوط به آپارتمان ها می باشد. امنیت، توسعه و نگهداری خدمات و امکانات شاخص های هدف مجتمع می باشند.

 

فصل دوم: ارکان مجتمع

ماده 8: ارکان مجتمع عبارت است از:

بخش اول: مجامع و جلسات عمومی

بخش دوم: هیئت مدیره

بخش سوم: بازرسان

بخش چهارم: شورای نمایندگان بلوک ها

بخش پنجم: هیئت داوری

* بخش اول: مجامع و جلسات عمومی *

ماده 9: مجامع و جلسات عمومی عبارتند از:

1.       جلسات عمومی عادی هر بلوک

2.       جلسات عمومی فوق العاده هر بلوک

3.       مجمع عمومی عادی مجتمع

4.       مجمع عمومی فوق العاده مجتمع

 

ماده 10: جلسات عمومی عادی هر بلوک

·    جلسات عمومی عادی هر بلوک از گردهمایی مالکین و یا نمایندگان قانونی آن ها اعم از مستاجر یا غیر آن در هر بلوک و به طور جداگانه تشکیل می گردد.

تبصره1: در صورتی که یک آپارتمان دارای چندین مالک باشد، فقط یک نفر با معرفی نامه کتبی و ارائه کارت شناسایی، به نمایندگی از طرف سایر مالکین می تواند در جلسه عمومی بلوک شرکت نماید. در صورتی که مالک، شخصیت حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیت های حقوقی معرفی خواهد شد.

تبصره2: هر یک از مالکین و یا نمایندگان قانونی آن ها در جلسه عمومی بلوک دارای یک رای می باشند.

تبصره3: مالک و یا نماینده قانونی او هنگامی می تواند در جلسه عمومی شرکت کند که سهم هزینه های مشترک خود را که تعیین شده است به طور کامل پرداخته باشد.

تبصره4: کلیه مذاکرات و تصمیمات جلسه عمومی عادی هر بلوک می بایست در  فرم صورت جلسه بلوک (پیوست 1) ثبت و به تصویب و امضای اعضای شرکت کننده در جلسه رسیده باشد. یک رونوشت از صورتجلسه می بایست به هیئت مدیره مجتمع ارائه گردد.

تبصره5: رهن کنندگان و مستاجرین حاضر در بلوک در صورت عدم منع مالک و در صورت داشتن قرارداد اجاره و یا رهن می توانند در جلسات عمومی عادی هر بلوک شرکت نمایند.

تبصره 6: اعلام تاریخ تشکیل جلسه عمومی عادی 15 روز قبل و به وسیله آگهی در تابلوی اعلانات بلوک انجام خواهد شد و برای رسمیت جلسه حضور تمامی یا بیش از نصف مالکین و یا نمایندگان قانونی آن ها ضروری است. در صورت عدم حصول اکثریت، جلسه برای 15 روز بعد تجدید خواهد شد. تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر  و بر تمامی اعضای آپارتمان لازم التباع است. لازم به ذکر می باشد که آدرس هر مالک، آپارتمان وی در مجتمع است مگر این که آدرس دیگری را به صورت کتبی اعلام نماید.

تبصره7: جلسه عمومی عادی هر بلوک حداقل هر سه ماه یکبار به درخواست مدیر بلوک و یا دو سوم ساکنین تشکیل می شود که در صورت درخواست نماینده یا ساکنین بلوک، یک نفر به نمایندگی از هیئت مدیره مجتمع نیز می تواند در این جلسات حضور بهم رساند.

تبصره8: وظایف جلسه عمومی عادی هر بلوک عبارت است از:

·        انتخاب نماینده و مدیران بلوک و رسیدگی و نظارت بر حسن عملکرد آن ها

·        اتخاذ تصمیم به نحوه و چگونگی اداره امور ساختمان

·        تصویب گزارش مربوط به دریافت شارژ و هزینه های بلوک

·        اتخاذ تصمیم در ایجاد صندوق اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بنا

·        تفویض اختیار به نمایندگان بلوک به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان

·    مذاکره در خصوص مسائل جاری مجتمع و تفویض اختیار به نماینده بلوک به منظور تعامل و مشارکت در تصمیم گیری های هیئت مدیره مجتمع

تبصره9: کلیه تصمیمات جلسه عمومی برای کلیه شرکاء الزام آور است و تصمیمات جلسه عمومی باید ظرف 10 روز به وسیله نمایندگان بلوک به شرکاء غایب اطلاع داده شود.

ماده 11: وظایف نمایندگان هر بلوک

·    نماینده یا نمایندگان هر بلوک از بین ساکنین آن بلوک و با شرط اهلیت و امانت داری به مدت یکسال تمام از سوی جلسه عمومی هر بلوک انتخاب و بر اساس فرم انتخاب نماینده بلوک (پیوست 2) به هیئت مدیره مجتمع معرفی می شود. نماینده هر بلوک مسئول حفظ و اداره امور مربوط به مشاعات ساختمان اعم از عرصه و عیان، اجرای تصمیمات جلسه عمومی هر بلوک، استخدام کارگر مورد نیاز جهت انجام امور بلوک شامل نظافت، تعمیر و نگهداری تاسیسات و ... ، بیمه ی ساختمان در برابر آتش سوزی، دریافت و وصول هزینه های مشترک ساختمان و مجتمع، رابط بین هیئت مدیره و ابلاغ مصوبات هیئت مدیره به ساکنین می باشد.

تبصره1: اعضای جلسه عمومی هر بلوک می توانند افزون بر شرط اهلیت و امانت داری شرایط دیگری را جهت انتخاب نماینده بلوک تعیین و در صورت جلسه انتخاب نماینده بلوک ذکر نمایند.

تبصره2: هر بلوک (ورودی شرقی و غربی) حداکثر می تواند دو نفر به عنوان نماینده به هیئت مدیره مجتمع معرفی نماید.

تبصره3: در صورتی که هیچ کدام از ساکنین بلوک نخواهند نمایندگی و مدیریت بلوک را بر عهده بگیرند، هیئت مدیره مجتمع می تواند با درخواست ساکنین یک نفر را به عنوان نماینده بلوک از داخل و یا خارج بلوک معرفی کند.

تبصره4: انتخاب نماینده بلوک برای دوره جدید با رای ساکنین بلامانع است. تا تشکیل جلسه عمومی عادی و یا فوق العاده جهت انتخاب نماینده جدید، نماینده می تواند در سمت خود باقی بماند.

تبصره5: نماینده و یا نمایندگان بلوک می بایست بیلان عملکرد مالی بلوک را به صورت ماهیانه و یا فصلی (هر سه ماه یکبار) در اختیار کلیه ساکنین قرار دهد. عدم ارائه بیلان عملکرد، تخطی و خلاف مقررات می باشد.

تبصره6: نماینده هر بلوک می تواند مبلغی را که حداقل آن سهم شارژ ماهیانه واحد خود شامل سهم قبوض عمومی و شارژ عمومی بلوک می باشد را با نظر جلسه عمومی بلوک و به عنوان حق الزحمه دریافت نماید. لازم بذکر است در صورتی که هر ورودی (شرقی- غربی) دارای یک نماینده باشد حق الزحمه مذکور به ازای هر نماینده نصف خواهد شد. 

تبصره7: نماینده بلوک پس از انتخاب شدن نمی تواند بنا به هر علتی شخص یا اشخاص دیگری را به جای خود معرفی و مسئولت حفظ و اداره ساختمان را به دیگری محول نماید.

تبصره8: عزل نماینده بلوک فقط در صلاحیت جلسه فوق العاده هر بلوک است. در صورت سلب شرایط نماینده بلوک، هیئت مدیره مجتمع و یا دو سوم ساکنین می توانند درخواست جلسه عمومی فوق العاده نمایند. در صورت عدم احراز صلاحیت نماینده بلوک در جلسه عمومی فوق العاده، اعضا می بایست در همان جلسه نسبت به تعیین نماینده جدید و معرفی آن اقدام نمایند.

ماده 12: جلسات عمومی فوق العاده هر بلوک

·    جلسه عمومی فوق العاده هر بلوک در صورت استعفاء، فوت و یا عزل نماینده بلوک به منظور تعیین نماینده جدید تشکیل می شود.  

تبصره1: جلسه عمومی فوق العاده نمی تواند تصمیماتی اتخاذ کند که در صلاحیت جلسه عمومی عادی هر بلوک است.

تبصره2:  تشریفات، نحوه دعوت، حد نصاب و شرایط جلسه عمومی فوق العاده مانند جلسه عمومی عادی است.

تبصره3:  هیئت مدیره مجتمع، نماینده بلوک و یا دو سوم از ساکنین در صورت بروز موارد خاص و ضروری می توانند درخواست تشکیل جلسه عمومی فوق العاده نمایند.

ماده 13: مجمع عمومی عادی مجتمع

·    مجمع عمومی عادی مجتمع از گردهمایی مالکین و یا نمایندگان قانونی آن ها اعم از مستاجر یا غیر آن تشکیل می گردد. اداره مجمع با رییس هیئت مدیره مجتمع      می باشد ( اداره اولین جلسه مجمع موسس با معتمد منتخب مجتمع و رییس سنی جلسه خواهد بود).

تبصره1: در صورتی که یک آپارتمان دارای چندین مالک باشد، فقط یک نفر با معرفی نامه کتبی به نمایندگی از طرف سایر مالکین می تواند در مجمع عمومی عادی شرکت نماید.

تبصره2: مالک و یا نماینده قانونی او هنگامی می تواند در مجمع عمومی عادی مجتمع شرکت کند که سهم هزینه های مشترک خود را که تعیین شده است به طور کامل پرداخته باشد.

تبصره3: کلیه مذاکرات و تصمیمات مجمع عمومی عادی مجتمع می بایست در  فرم صورت جلسه مجمع عادی (پیوست 3) ثبت و به تصویب و امضای اعضای شرکت کننده در مجمع رسیده باشد. یک رونوشت از صورتجلسه می بایست در تابلوی اعلانات مجتمع نصب و یک نسخه نیز در اختیار نمایندگان بلوک ها قرار گیرد.

تبصره4: مجمع عمومی عادی مجتمع در اردیبهشت هر سال و به دعوت هیئت مدیره مجتمع تشکیل می شود. اعلام تاریخ تشکیل مجمع عمومی عادی 15 روز قبل و به وسیله آگهی در تابلوی اعلانات مجتمع انجام خواهد شد.

تبصره5: برای رسمیت مجمع، حضور بیش از نصف مالکین و یا نمایندگان قانونی آن ها ضروری است. در صورت عدم حصول اکثریت، مجمع برای 15 روز بعد تجدید خواهد شد. تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر و برای کلیه ساکنین لازم التباع است.

تبصره6: تصمیمات مجمع عمومی برای کلیه ساکنین اعم از مالکین و مستاجرین، حاضرین و غایبین در مجمع نافذ است. هیئت مدیره می بایست مصوبات مجمع عمومی را حداکثر ظرف مدت 72 ساعت پس از برگزاری مجمع در تابلوی اعلانات مجتمع نصب نماید.

تبصره7: تعیین هیئت مدیره مجتمع، تصویب گزارش یکساله مربوط به درآمد و هزینه های سالانه هیئت مدیره، تعیین و تکلیف مسائل و موضوعات بنیادی مجتمع مانند عمر ساختمان و تاسیسات، تصویب تصمیمات هیئت مدیره برای سال جاری از صلاحیت های مجمع عمومی عادی مجتمع است.

تبصره8: هیئت مدیره مجتمع می تواند در مجمع عمومی عادی زمانی مشخص را برای پاسخگویی به سوالات ساکنین مجتمع اختصاص دهد.

تبصره9: مجمع عمومی عادی می تواند انتخاب اعضای هیئت مدیره و بازرسان مجتمع را به شورای نمایندگان بلوک ها تفویض کند.

ماده 14: مجمع عمومی فوق العاده مجتمع

·    مجمع عمومی فوق العاده مجتمع در صورت استعفاء، فوت و یا عزل سه پنجم هیئت مدیره و به منظور تعیین هیئت مدیره جدید و یا درخواست هر گونه تغییر و  اصلاح اساسنامه تشکیل می شود. اداره مجمع عمومی فوق العاده با رییس هیئت مدیره یا بازرس مجتمع و یا منتخب شورای نمایندگان بلوک ها می باشد.

تبصره1:  تشریفات، نحوه دعوت، حد نصاب و شرایط مجمع عمومی فوق العاده مجتمع مانند مجمع عمومی عادی است.

تبصره2:  رییس و یا دو سوم اعضای هیئت مدیره و یا دو سوم از نمایندگان و یا ساکنین مجتمع در صورت بروز موارد و مشکلات خاص و ضروری می توانند درخواست تشکیل مجمع عمومی فوق العاده نمایند.

 

* بخش دوم: هیئت مدیره *

ماده 15: هیئت مدیره متشکل از 5 نفر از اعضای اصلی منتخب شده و 2 نفر عضو علی البدل می باشد که از طریق انتخابات و به مدت 2 سال انتخاب می شوند.

تبصره1:  انتخاب مجدد اعضای هیئت مدیره بلامانع است.

تبصره2: اعضای هیئت مدیره و بازرسان الزاما می بایست ساکن مجتمع باشند.

تبصره3:  داوطلبین عضویت در هیئت مدیره می بایست آمادگی خود را به صورت کتبی به هیئت برگزاری انتخابات اعلام نمایند. هر یک از داوطلبین حق دارند دیدگاه ها، سوابق و      توانمندی های خود را به استحضار مجمع عادی مجتمع یا شورای نمایندگان بلوک ها برساند.

تبصره4:  علاوه بر مالکین، نماینده قانونی آن ها نیز می توانند داوطلب عضویت در هیئت مدیره شوند. آن دسته از ساکنین غیر مالک که حداقل 3 سال سابقه سکونت در مجتمع را دارند      می توانند داوطلب عضویت در هیئت مدیره مجتمع شوند.

  تبصره5: هیئت برگزار کننده انتخابات هیئت مدیره مجتمع مرکب است از کمیته ای شامل:

1.       رییس و مدیر عامل هیئت مدیره مجتمع

2.       دو نفر از نمایندگان بلوک ها که از سوی شورای نمایندگان بلوک ها به صورت کتبی معرفی شده باشند

3.       بازرسان مجتمع

4.       سه نفر به عنوان معتمد و ناظر کاندیدا ها که به صورت کتبی معرفی شده باشند

تبصره6:  معتمدین می بایست با نظر حداکثری داوطلبین انتخاب و معرفی شوند.

ماده 16: هیئت مدیره منتخب می بایست در اولین جلسه خود نسبت به تعیین رییس، نایب رییس، منشی اول و دوم اقدام و نتیجه را به نمایندگان و ساکنین مجتمع اطلاع رسانی کند.

 ماده 17:هیئت مدیره می بایست هر ماه یکبار جلسه عادی تشکیل دهد و در صورت لزوم، جلسات فوق العاده به دعوت رییس هیئت مدیره خواهد بود.

تبصره 1: رییس هیئت مدیره می بایست یک هفته پیش از تشکیل جلسه با صدور دعوتنامه (پیوست 4) سایر اعضا را از دستور، زمان و مکان جلسه آگاه سازد.

تبصره 2: اداره جلسات با رییس هیئت مدیره و در غیاب او با نایب رییس خواهد بود.

تبصره 3: تنظیم صورتجلسه هیئت مدیره با منشی جلسه و در غیاب او با منشی دوم خواهد بود.

تبصره 4: مذاکرات و تصمیمات جلسه هیئت مدیره می بایست در صورتجلسه (پیوست 5) درج و به تصویب حاضرین برسد.

تبصره 5: جلسات هیئت مدیره با حضور اکثریت اعضاء رسمیت می یابد و تصمیمات هیئت مدیره با اکثریت آراء معتبر و لازم التباع می باشد.

تبصره 6: اعضای هیئت مدیره باید شخصا در جلسات شرکت نمایند و هیچگونه وکالت و نمایندگی و قائم مقامی در شرکت در جلسات نافذ نخواهد بود.

تبصره 7: در صورت استعفاء، عزل، فوت و یا غیبت بدون عذر موجه ( به تشخیص رییس هیئت مدیره) در 3 جلسه متوالی یا 5 جلسه متناوب هر یک از اعضای هیئت مدیره، یکی از اعضای علی البدل به ترتیب اولویت آرای کسب کرده در انتخابات، جانشین و به عنوان عضو اصلی هیئت مدیره معرفی خواهد شد.

تبصره 8: اعضای علی البدل می توانند به تشخیص رییس هیئت مدیره برای مشورت و بیان نقطه نظرات خود بدون داشتن حق رای در جلسات هیئت مدیره شرکت نمایند.

ماده18: هیئت مدیره می تواند ده صد از کل مبلغ شارژ دریافتی و سایر درآمدهای مجتمع را  به عنوان حق الزحمه اعضای هیئت مدیره و عوامل اجرایی دفتر ( مدیرعامل و حسابدار) دریافت نماید.

تبصره 1: میزان و نحوه توزیع حقوق هیئت مدیره و عوامل اجرایی آن، با نظر رییس هیئت مدیره و آیین نامه مصوب داخلی هیئت مدیره می باشد.

ماده 19: وظایف هیئت مدیره عبارت است از:

·        دعوت و تشکیل مجامع عمومی (عادی یا فوق العاده)

·         حفظ و اداره مجتمع، اجرای مفاد اساسنامه و تصمیمات مجامع عمومی، فوق العاده و شورای نمایندگان بلوک ها

·         وصول هزینه ها و حفظ و حراست از اموال عمومی مجتمع

·         رسیدگی به امور مالی مجتمع و تهیه و تنظیم ترازنامه سالیانه

·         ثبت و ضبط کلیه حساب ها و هزینه ها در دفاتر مربوطه

·         تهیه لوازم ضروری برای مجتمع

·         تشکیل پرونده برای کلیه بلوک ها و کارگران مجتمع

·         نظارت مستمر بر عملکرد کارگران مجتمع

·        تهیه و تنظیم آیین نامه های لازم برای اداره امور مجتمع

·    بیمه مسئولیت کارگران و بیمه آتش سوزی متعلقات هیئت مدیره و آن قسمت از مشاعات مجتمع که تحت اختیار و مدیریت هیئت مدیره مجتمع می باشد

·         تعامل و ارتباط تنگاتنگ با نمایندگان بلوک ها

·        رسیدگی به شکایت ساکنین در خصوص نحوه عملکرد نمایندگان بلوک ها و پیگیری نسبت به تخلفات احتمالی

 

 

 

ماده 20: اختیارات هیئت مدیره عبارت است از:

·        جذب، استخدام و اخراج کارگران مجتمع

·        جلوگیری و برخورد با هر نوع اقدامی که برای حفظ زیبایی، بهداشت و آرامش و آسایش ساکنین مضر باشد

·        تعیین حقوق کارگران و هزینه های جاری مجتمع

·    استخدام مدیر عامل از بین اعضای هیئت مدیره، ساکنین و یا خارج از مجتمع و تعیین حقوق و تکالیف وی و همچنین تصمیم گیری در مورد خاتمه دادن به خدمت مدیرعامل

تبصره 1: در صورت فوت، استعفا و یا عزل مدیرعامل، هیئت مدیره می بایست حداکثر ظرف مدت 3 ماه نسبت به تعیین و معرفی مدیر عامل جدید طبق مقررات مربوطه اقدام نماید. در این مدت رییس هیئت مدیره به صورت افتخاری وظایف مدیر عامل را بر عهده خواهد داشت.

·    دفاع از حقوق مجتمع در مقابل اشخاص حقیقی و حقوقی و در صورت لزوم پیگیری از طریق مراجع قانونی و انتخاب وکیل در موارد لازم

·        برنامه ریزی و پیگیری جهت ایجاد و افزایش درآمدهای عمومی مجتمع

·        انعقاد قراردادهای عمرانی، حقوقی، خدماتی و ... در راستای آبادانی و عمران مجتمع

 تبصره 2: هیئت مدیره می تواند نسبت به انعقاد و اجرای طرح های عمرانی، خدماتی، فرهنگی و عام المنفعه تا سقف 000/000/50 ریال بدون اخذ مجوز از مجمع عمومی عادی و شورای نمایندگان بلوک ها اقدام نماید. هیئت مدیره می تواند بنا به تورم سالیانه از شورای نمایندگان بلوک ها درخواست افزایش سقف اعتبار مذکور را بنماید.

ماده 21: زیر مجموعه و عوامل اجرایی هیئت مدیره عبارت است از:

1-         مدیر عامل

2-         مدیر مالی

 

ماده 22: مدیر عامل مجتمع

·    وظایف امور اجرایی مجتمع به عهده مدیر عامل مجتمع است که هیئت مدیره طی حکمی و با تنظیم قراردادی مدیر عامل را منصوب و مشغول به کار می نماید.

ماده 23: وظایف مدیر عامل عبارت است از:

·        اجرای مصوبات هیئت مدیره

·        کنترل، نظارت و اطمینان از حسن انجام کار کارگران و یا شرکت های طرف قرارداد هیئت مدیره طبق مفاد آن

·        تشکیل پرونده جهت کلیه کارگران مجتمع و رسیدگی به امور پرسنلی آن ها

·        نظارت بر استفاده مناسب از امکانات مختلف و نگهداری صحیح از دارایی ها و اموال مجتمع

·        انجام مکاتبات اداری بر اساس اختیارات تفویض شده از جانب هیئت مدیره

·        پیشنهاد به کار گماردن و یا عزل و نصب کارگران مجتمع به هیئت مدیره

·    پیش بینی قطعات و مواد مصرفی مورد نیاز و گزارش آن به هیئت مدیره و در صورت تصویب هیئت مدیره، اقدام مقتضی جهت تهیه و خرید

تبصره 1: خرید هر نوع وسیله و یا انعقاد نوع قرارداد که ارزش ریالی آن بیش از 000/000/5 ریال باشد، باید صرفا از طریق استعلام بهاء ( حداقل 3 استعلام) و یا مناقصه و اخذ مجوز از هیئت مدیره صورت گیرد. هیئت مدیره می تواند با توجه به تورم سالیانه نسبت به افزایش اعتبار مذکور اقدام به صدور مجوز نماید.

تبصره 2: در صورتی که مدیر عامل خارج از وظایف و اختیارات خود و مصوبات هیئت مدیره در قبال اشخاص حقیقی و حقوقی برای مجتمع تعهداتی ایجاد نماید، تعهد شخصی قلمداد شده و مجتمع هیچ گونه مسئولیتی در این موارد نخواهد داشت.

·        ارائه گزارش ماهیانه از وضعیت مجتمع به هیئت مدیره

تبصره 3: مدیر عامل در صورت صلاحدید رییس هیئت مدیره می تواند بدون داشتن حق رای و جهت مشاوره به اعضای هیئت مدیره در جلسات هیئت مدیره شرکت نماید.

·        بازدید و سرکشی از مشاعات مجتمع به منظور شناسایی و اقدام جهت رفع معایب

·        تعامل سازنده و سالم با کلیه نمایندگان بلوک ها

·        برآورد هزینه های سالیانه مجتمع و ارائه مکتوب آن به هیئت مدیره

 

ماده 24: مدیر مالی مجتمع

·    وظایف امور مالی و تنظیم گزارش و بیلان مالی مجتمع در مقاطع سه ماهه و تراز سالیانه به عهده مدیر مالی مجتمع است که هیئت مدیره طی حکمی و با تنظیم قرارداد، مدیر مالی را منصوب و مشغول به کار می نماید.

تبصره 1: هیئت مدیره می تواند در صورت توانایی مدیر عامل، کلیه اختیارات و وظایف مدیر مالی را به مدیر عامل مجتمع موکول سازد.

ماده 25: وظایف مدیر مالی مجتمع عبارت است از:

·    دریافت شارژ عمومی مجتمع و سایر هزینه های مصوب از طریق نمایندگان بلوک ها و یا ساکنین و ثبت و ضبط آن در دفاتر مربوطه

·    پرداخت حقوق کارگران و یا پیمانکاران طرف قرارداد هیئت مدیره که به دستور و امضاء رییس هیئت مدیره و تایید حسن انجام کار توسط مدیر عامل رسیده باشد

·        نظارت بر فرآیندهای مالی مجتمع ( تعهدات مالی قراردادها، خرید اجناس و ...) در صورت درخواست هیئت مدیره

·    تهیه لیست ساکنین و یا نمایندگان بلوک هایی که از پرداخت هزینه های جاری و مصوب مجتمع امتناع می نمایند و ارائه گزارش آن به هیئت مدیره

·    تهیه لیست اموال از کلیه اقلام سرمایه ای مجتمع و تعیین امین اموال با دستور و امضاء رییس هیئت مدیره و مدیرعامل مجتمع

* بخش سوم: بازرسان *

ماده 26: بازرسان متشکل از 2 نفر، یک نفر به عنوان بازرس اصلی و 1 نفر عضو علی البدل    می باشد که از طریق انتخابات به مدت 2 سال انتخاب می شوند. انتخابات بازرسان همزمان با انتخابات هیئت مدیره برگزار می شود.

ماده 27: انتخاب مجدد بازرسان بلامانع است.

ماده 28: وظایف بازرس عبارت است از:

·    نظارت بر نحوه عملکرد و فعالیت هیئت مدیره و زیر مجموعه های آن تا در صورت مشاهده هر گونه سهل انگاری و یا قانون شکنی موارد را به صورت لسانی و یا در قالب کاربرگ مربوطه ( پیوست 6) به رییس هیئت مدیره منعکس نماید.

·        بررسی صورت دارایی ها و صورت حساب ها و اسناد عملکرد هیئت مدیره به صورت متناوب

تبصره 1: بازرس می تواند در صورت نیاز و با ارائه نامه کتبی از رییس هیئت مدیره در رابطه با موارد انعکاس یافته مد نظر، توضیح و گزارش کتبی بخواهد.

تبصره 2: بازرس به عنوان ناظر بر اعمال و وظایف هیئت مدیره می باشد و هر زمان تشخیص بدهد که فعالیت نامبردگان بر خلاف قوانین و اساسنامه مجتمع می باشد،  موظف است موارد خلاف را به رییس هیئت مدیره تذکر و درخواست اصلاح امور را بکند. درصورتی که هیئت مدیره به این گزارش ظرف مدت 15 روز ترتیب اثر ندهد، بازرس می تواند با ذکر علت، موضوع را به هیئت داوری منعکس نماید.

·        نظارت بر حسن انجام اساسنامه مجتمع و مصوبات مجامع عمومی، فوق العاده و شورای نمایندگان بلوک ها

تبصره 3: هیئت مدیره می بایست یک نسخه از کلیه مصوبات جلسات هیئت مدیره، مجامع عمومی و فوق العاده و شورای نمایندگان بلوک ها را در اختیار بازرس قراردهد.

·    در صورتی که هیئت مدیره به هر علتی مستعفی و یا معذور از انجام وظایف قانونی خود باشد، بازرس می تواند طبق مفاد ماده 14 اساسنامه در مدت حداکثر یک هفته نسبت به برگزاری انتخابات اقدام نماید.

 

* بخش چهارم: شورای نمایندگان بلوک ها *

ماده 30: شورای نمایندگان بلوک ها از گردهمایی نمایندگان قانونی معرفی شده به هیئت مدیره و یا اعضای علی البدل آن ها تشکیل می گردد.

ماده 31: نماینده هر بلوک در شورای نمایندگان دارای یک رای است.

تبصره 1: در صورتی که هر بلوک دارای دو نماینده قسمت شرقی و غربی باشد، رای نماینده هر قسمت از بلوک ( شرقی یا غربی) به مثابه نیم رای می باشد.

ماده 32: اعلام تاریخ و تشکیل شورای نمایندگان بلوک ها و دستور جلسه 15 روز قبل به وسیله هیئت مدیره و با صدور دعوتنامه (پیوست 7) ابلاغ می گردد.

تبصره 1: در صورتی که دو سوم شورای نمایندگان درخواست تشکیل جلسه نمایند، رییس هیئت مدیره می بایست ظرف مدت 10 روز نسبت به برگزاری شورای نمایندگان اقدام نماید.

ماده 33: مصوبات شورای نمایندگان بلوک ها با اکثریت آراء معتبر خواهد بود.

تبصره 1: جلسات شورای نمایندگان بلوک ها با حضور اکثریت بیش از نصف نمایندگان بلوک ها رسمیت خواهد یافت. در صورتی که تعداد شرکت کنندگان به حد نصاب نرسد برای بار دوم به فاصله پانزده روز دعوت مجدد به عمل خواهد آمد و تصمیمات آن جلسه با اکثریت عده حاضر معتبر و نافذ می باشد.

تبصره 2: شورای نمایندگان بلوک ها حداقل هر 6 ماه یکبار جلسه عادی تشکیل می دهد و در صورت لزوم، جلسات فوق العاده به دعوت رییس هیئت مدیره خواهد بود.

ماده 34: اداره جلسه شورای نمایندگان با رییس هیئت مدیره مجتمع می باشد.

تبصره 1: طرح مباحث خارج از دستور جلسه ممنوع می باشد و رییس هیئت مدیره می تواند از طرح آن ها جلوگیری نماید.

ماده 35: مذاکرات و مصوبات شورای نمایندگان می بایست در صورتجلسه مربوطه (پیوست 8) ثبت و پس از امضای حاضرین می بایست حداکثر ظرف مدت یک هفته توسط رییس هیئت مدیره به نمایندگان بلوک ها و در صورت صلاحدید به ساکنین ابلاغ و اعلام گردد.

ماده 36: وظایف و اختیارات شورای نمایندگان بلوک ها عبارت است از:

·         انتخاب اعضای هیئت مدیره و بازرسان در صورت تفویض از سوی ساکنین (پیوست 9)

·        تعامل و همکاری صمیمانه با هیئت مدیره در راستای بهبود و آبادانی هر چه بیشتر مجتمع

·        اتخاذ تصمیم در خصوص طرح های درآمد زایی و سایر در آمدهای مجتمع از قبیل تعیین میزان مبلغ ورودیه مجتمع

·        مشاوره و تبادل نظر در مسائل عمومی مجتمع و ارائه راه حل ها و پیشنهادات عملی به هیئت مدیره

·        تهیه و تنظیم دستورالعمل های آپارتمان نشینی

·        تصمیم در مورد شکل و میزان اندوخته مجتمع جهت حفظ، نگهداری، تعمیرات و نوسازی مجتمع

·    انتقال برنامه ها و طرح های هیئت مدیره به ساکنین بلوک و در صورت لزوم طرح در جلسه عمومی عادی و فوق العاده بلوک و انعکاس نتیجه به هیئت مدیره

·        تعیین اعضای هیئت داوری مجتمع

·         اتخاذ تصمیم در خصوص طرح های پیشنهادی هیئت مدیره (عمرانی، خدماتی، فرهنگی، عام المنفعه و...) تا سقف مبلغ 000/300 ریال به ازای هر واحد

تبصره 1: شورای نمایندگان می تواند با توجه به تورم سالیانه نسبت به افزایش اعتبار مذکور اقدام نمایند.

·        تعیین میزان و مبلغ شارژ عمومی مجتمع

تبصره 2: پس از تعیین شارژ عمومی مجتمع بر اساس نیازها و هزینه های جاری مجتمع توسط شورای نمایندگان بلوک ها، هیئت مدیره می تواند سالیانه با احتساب 12 الی 15% نسبت به افزایش شارژ اقدام نماید.

تبصره 3: هیئت مدیره می بایست سالیانه در اردیبهشت ماه نسبت به اعلام نرخ جدید شارژ عمومی مجتمع اقدام نماید.

تبصره 4: شورای نمایندگان بلوک ها در صورت تصویب و درخواست دو سوم از نمایندگان بلوک ها، می توانند نسبت به تبصره 2 ماده 36 تجدید نظر و اتخاذ تصمیم نمایند.

 

* بخش پنجم: هیئت داوری *

ماده 37: تعداد هیئت داوری 3 نفر بوده که به مدت 1 سال از بین نمایندگان بلوک ها با رای مخفی و کتبی شورای نمایندگان بلوک ها انتخاب می شوند و طی صورتجلسه ای (پیوست 10)  به هیئت مدیره و بازرسان مجتمع معرفی می شوند.

تبصره 1: در صورتی که هر یک از اعضای هیئت داوری به هر علتی از نمایندگی بلوک مستعفی و یا معذور از انجام وظایف قانونی خود باشد، شورای نمایندگان بلوک ها در مدت حداکثر یک ماه مکلف است نسبت به معرفی فرد جایگزین اقدام نمایند.

ماده 38: وظیفه هیئت داوری رفع اختلافات احتمالی بین هیئت مدیره و بازرسان مجتمع     می باشد.

 تبصره 1: هیئت داوری پس از وصول درخواست کتبی هیئت مدیره و یا بازرسان مجتمع     می بایست حداکثر ظرف مدت یک هفته اقدام به تشکیل جلسه مشترک با طرفین اختلاف نموده و در فضایی دوستانه موضوع را بررسی و حل و فصل نماید. هیئت مدیره و بازرسان نیز موظفند ضمن کمال همکاری با هیئت داوری نسبت به ارائه مستندات و مطالبات هیئت داوری اقدام نمایند.

تبصره 2: هیئت داوری در صورت نیاز به بررسی بیشتر ابعاد موضوع اختلافی، می بایست حداکثر ظرف مدت 3 روز اقدام به تشکیل جلسه مجدد بین طرفین اختلاف نموده و صدور حکم نماید. هیئت داوری می تواند نتیجه را به اطلاع شورای نمایندگان بلوک ها برساند.

تبصره 3: در صورت عدم حل و فصل موارد اختلافی و عدم تمکین طرفین به حکم هیئت داوری، بازرسان می توانند در صورت لزوم، جرایم را از طریق مراجع ذیصلاح قانونی پیگیری نمایند.

فصل سوم: وظایف ساکنین

ماده 39: وظایف ساکنین در قسمت های اختصاصی و عمومی مجتمع و طرز استفاده از آن ها عبارت است از:

1.    کلیه آپارتمان ها فقط به منظور سکونت قابل استفاده بوده و ساکنین متعهد هستند از ایجاد مراکز تجاری – خدماتی در محل آپارتمان خود به هر شکل ممکن خودداری نمایند.

2.    مالک هر واحد می تواند به میل خود و با رعایت عدم ضرر و مزاحمت برای سایر همسایگان در داخل واحد خود تغییراتی ایجاد نماید، اما هر گونه تغییرات در اسکلت ساختمان و نمای خارجی و حتی تغییر رنگ نما مجاز نبوده و در صورت ضرورت    می بایست از طریق هماهنگی با نماینده بلوک و اخذ مجوز از هیئت مدیره اقدام شود.

3.    نصب، الصاق و استقرار هر نوع اشیاء اعم از اطلاعیه، البسه، تابلو، وسایل منزل و گلدان و ... در نمای خارجی و راهروهای مشترک از طریق هماهنگی با مدیر بلوک و اخذ مجوز از هیئت مدیره امکان پذیر است.

4.    در صورت عدم سکونت مالکین و یا ساکنین و یا غیبت طولانی آن ها، می بایست با هماهنگی نماینده بلوک، واحد خود را به شخص مورد اعتماد خود بسپارد. در غیر این صورت و بروز هر گونه مشکل و یا خسارتی، مالک و یا شخص ساکن مسئول جبران ضررهای احتمالی است.

تبصره 1: در صورت بروز هر گونه حادثه خسارت خیز مانند آتش سوزی، نشت گاز، ترکیدگی لوله و... و عدم امکان دسترسی فوری به مالک و یا ساکن واحد، نماینده بلوک و یا هیئت مدیره مجتمع ضمن اطلاع موضوع به مقامات انتظامی و آتش نشانی، می توانند با تنظیم صورت مجلس به طریق مقتضی وارد آپارتمان شده و نسبت به رفع خطر اقدام نمایند.

5.       نگهداری هر گونه مواد منفجره قابل اشتعال و خطرناک و انواع حیوانات در آپارتمان و مجتمع ممنوع است.

6.       قرار دادن هر گونه اشیاء در قسمت های عمومی مجتمع و آپارتمان ممنوع است.

7.    انتقال دهنده مکلف است 48 ساعت قبل از انتقال ملک با نماینده بلوک تسویه حساب نماید و کلیه بدهی های آپارتمان را پرداخت نماید.

8.    مالکین متعهدند که در هنگام اجاره و یا رهن ملک خود، مستاجر را نسبت به مقررات مجتمع و مفاد این اساسنامه مطلع و ملزم نمایند.

9.    هر گونه معامله اعم از خرید و فروش، رهن و اجاره می بایست به اطلاع نماینده بلوک و هیئت مدیره و با هماهنگی با آن ها صورت گیرد.

10.   رعایت عفت عمومی از سوی کلیه ساکنین الزامی است.

11.  رعایت و حفظ اموال عمومی مجتمع از سوی کلیه ساکنین الزامی است و خسارت از سوی ساکن و یا وابستگان آن، موجب جبران و پرداخت خسارت می گردد.

12.   کلیه ساکنین موظف به همکاری و تعامل با همسایگان، نماینده بلوک، هیئت مدیره و عوامل اجرایی هیئت مدیره می باشند.

این اساسنامه در تاریخ    /     /  1394 با 39 ماده و در  19  صفحه، پس از اطلاع رسانی به کلیه ساکنین و برگزاری همه پرسی به تصویب نهایی رسید و کلیه مفاد آن از تاریخ مذکور نافذ و لازم الاجراست.